Home » Forum » Topics

Jak poprawnie wyliczyć wskaźnik cash-on-cash przy kredycie hipotecznym?

nieruchomościwynajeminwestowaniefinanse
avatar
Slav_Tech
Joined:
17.12.2021
Posts: 1052
Topic Starter
03.01.2025 02:58
Cześć wszystkim, zastanawiam się nad zakupem pierwszego mieszkania pod wynajem i próbuję rzetelnie obliczyć rentowność inwestycji za pomocą wskaźnika cash-on-cash. Czy w obliczeniach powinienem uwzględniać tylko wkład własny i koszty okołozakupowe, czy może warto doliczyć też przewidywane koszty remontu i wyposażenia? Mam wątpliwość, jak traktować ratę kredytu w tym wzorze, bo część kapitałowa przecież buduje mój majątek, a nie jest typowym kosztem operacyjnym. Będę wdzięczny za wskazówki od osób, które już zajmują się nieruchomościami, jak Wy podchodzicie do tego w swoich arkuszach kalkulacyjnych.
20 replies in this topic
avatar
chris_1982
Joined:
06.09.2020
Posts: 1505
01.02.2025 17:35
In reply to a previous post
Cześć! Przy CoC bierzesz pod uwagę tylko gotówkę, którą faktycznie wyłożyłeś z kieszeni. Więc tak, remont i wyposażenie jak najbardziej wchodzą w skład Twojego zainwestowanego kapitału.
avatar
demian_l
Joined:
18.09.2021
Posts: 21
09.02.2025 22:59
In reply to a previous post
Dla mnie najważniejsze jest to, żeby wynik był realny, a nie optymistyczny. Rata kredytu to przepływ pieniężny, więc odejmuję ją od czynszu przychodowego.
avatar
Tony_M
Joined:
13.03.2021
Posts: 1201
28.02.2025 19:22
Nie zapomnij o podatkach i okresach pustostanu, bo to one najczęściej psują wyliczenia początkującym.
avatar
deleted_user
Joined:
11.04.2024
Posts: 1758
07.04.2025 11:38
In reply to a previous post
Dokładnie tak jak piszesz, kapitał w racie to de facto Twoja oszczędność, ale wskaźnik CoC sprawdza płynność, a nie wzrost wartości majątku netto.
avatar
IdkButIWrite
Joined:
21.04.2024
Posts: 759
23.04.2025 01:28
In reply to a previous post
Ja w arkuszu mam dwie kolumny: jedną dla czystego cash-on-cash, a drugą z uwzględnieniem amortyzacji kapitału, żeby widzieć pełny obraz.
avatar
Yulia_M
Joined:
03.07.2024
Posts: 1240
03.05.2025 14:11
In reply to a previous post
Koszty okołozakupowe (notariusz, PCC, pośrednik) to też Twój koszt startowy, więc muszą być w mianowniku.
avatar
sunday_guest
Joined:
13.08.2024
Posts: 2390
05.05.2025 23:34
In reply to a previous post
Pamiętaj, że CoC to tylko jeden ze wskaźników. Przy nieruchomościach patrz też na ROI i Cash Flow po opodatkowaniu.
avatar
Nico_N
Joined:
09.06.2023
Posts: 2497
07.05.2025 08:59
In reply to a previous post
A czy uwzględniasz w tym wszystkim koszty zarządzania najmem, jeśli planujesz zlecić to firmie zewnętrznej?
avatar
Polly_H
Joined:
06.06.2024
Posts: 1191
11.06.2025 18:01
In reply to a previous post
Ja zawsze wliczam remont w kapitał początkowy. Jeśli tego nie zrobisz, wskaźnik będzie sztucznie zawyżony.
avatar
curious_k
Joined:
01.03.2021
Posts: 360
23.06.2025 17:29
Warto też doliczyć rezerwę na naprawy awaryjne, np. 5-10% miesięcznego czynszu. Bez tego przy pierwszej awarii pralki zniknie cały zysk.
avatar
questioner
Joined:
08.09.2023
Posts: 1555
30.07.2025 08:07
In reply to a previous post
Nie komplikuj sobie życia. CoC to prosty wskaźnik. Gotówka włożona vs gotówka wyjęta po opłatach kredytowych.
avatar
Denis_P
Joined:
10.10.2023
Posts: 2113
07.10.2025 22:14
In reply to a previous post
Moim zdaniem rata kredytu w całości obciąża cash flow, więc odejmuj ją od przychodu z najmu.
avatar
Leon_M
Joined:
02.12.2022
Posts: 648
01.11.2025 19:18
In reply to a previous post
Czy bierzesz pod uwagę czynsz do administracji? To często pomijany koszt, który zjada sporą część rentowności.
avatar
curious_k
Joined:
26.03.2021
Posts: 584
21.12.2025 04:01
In reply to a previous post
Zgadzam się z przedmówcą. Przy obecnych stopach procentowych CoC może wyjść bardzo niski, trzeba dobrze liczyć.
avatar
Expert_11
Joined:
26.12.2021
Posts: 1983
02.01.2026 22:43
In reply to a previous post
Najlepiej zrób sobie prosty arkusz w Excelu, gdzie wpisujesz wszystkie wydatki na start w jednej sekcji, a miesięczne wpływy i koszty w drugiej.
avatar
Sam_W
Joined:
23.06.2024
Posts: 2123
05.01.2026 05:26
In reply to a previous post
CoC to wskaźnik przepływów, więc kapitał w racie Cię nie interesuje, bo on nie generuje gotówki do ręki w tym miesiącu.
avatar
Profit_Maker
Joined:
09.03.2022
Posts: 1497
19.01.2026 09:32
In reply to a previous post
Powodzenia z pierwszym mieszkaniem! Rynek teraz jest ciężki, więc dobrze, że liczysz to na chłodno.
avatar
Roman_88
Joined:
19.08.2024
Posts: 2281
11.02.2026 08:07
In reply to a previous post
A co z podatkiem od najmu? Przy ryczałcie 8,5% łatwo to policzyć, nie zapomnij o tym w kosztach.
avatar
Oli_S
Joined:
28.12.2025
Posts: 186
01.03.2026 03:04
Dla mnie najważniejsze jest, żeby inwestycja była 'samofinansująca się', czyli najem pokrywa ratę i koszty.
avatar
Leon_M
Joined:
02.08.2023
Posts: 479
02.04.2026 03:21
In reply to a previous post
Ciekawa dyskusja, dzięki za wszystkie rady, sam właśnie zaczynam przygodę z najmem.

Want to join the discussion?

Log in to your account to post a reply in this thread.