Home » Forum » Topics

Jaka stopa kapitalizacji (cap rate) jest obecnie uznawana za opłacalną?

nieruchomościinwestowaniewynajem
avatar
John_DIY
Joined:
05.03.2021
Posts: 592
Topic Starter
26.02.2025 09:05
Zastanawiam się nad zakupem pierwszego mieszkania pod wynajem długoterminowy w dużym mieście i próbuję oszacować realną rentowność. Wszędzie czytam o różnych wartościach, ale nie mam pewności, co jest teraz standardem rynkowym przy obecnych stopach procentowych. Czy przy dzisiejszych cenach mieszkań w ogóle da się osiągnąć cap rate na poziomie 6-7% bez ryzykowania lokalizacji w 'trudnych' dzielnicach? Będę wdzięczny za wskazówki od osób, które aktywnie inwestują w nieruchomości i mogą podpowiedzieć, na jakie wskaźniki zwracają uwagę przed podpisaniem umowy.
12 replies in this topic
avatar
Yulia_M
Joined:
08.06.2020
Posts: 1780
01.03.2025 07:46
Przy obecnych cenach mieszkań i stawkach najmu, celowanie w 6-7% w dużym mieście to raczej marzenie ściętej głowy, chyba że kupujesz okazję inwestycyjną z rynku wtórnego do generalnego remontu.
avatar
Brian_Z
Joined:
26.11.2020
Posts: 1681
04.04.2025 12:51
In reply to a previous post
Zgadzam się z przedmówcą. Realnie w Warszawie czy Krakowie, jeśli liczysz wszystko uczciwie - podatki, koszty zarządzania, pustostany - to realny cap rate oscyluje raczej wokół 4-5%.
avatar
Igor_Tech
Joined:
09.01.2025
Posts: 2326
16.04.2025 08:56
In reply to a previous post
Pytanie czy liczysz to przed czy po opodatkowaniu? Bo jak liczysz brutto, to te 6% jest jeszcze do ugrania przy dobrze wynegocjowanej cenie zakupu.
avatar
Fabi_W
Joined:
15.12.2019
Posts: 957
08.05.2025 21:35
Dla mnie najważniejszym wskaźnikiem jest ROI po uwzględnieniu kredytu. Przy dzisiejszych stopach procentowych, jeśli bierzesz hipotekę, to często wychodzisz na zero albo lekki minus.
avatar
robert_d
Joined:
15.04.2020
Posts: 1377
06.07.2025 03:31
In reply to a previous post
Dokładnie tak, jak pisze kolega wyżej. Inwestowanie na kredyt przy obecnym WIBORze to czysta spekulacja na wzrost wartości nieruchomości, a nie inwestycja w cashflow.
avatar
Alice_K
Joined:
19.04.2020
Posts: 2275
08.07.2025 03:52
Ludzie często zapominają o amortyzacji mieszkania. Po 10 latach trzeba wymienić sprzęty, odświeżyć ściany. Jak to wrzucisz w koszty, to rentowność drastycznie spada.
avatar
Gosh_Bolo
Joined:
12.06.2023
Posts: 1818
23.09.2025 04:06
Kupuj w miastach akademickich, tam zawsze jest popyt. Ja mam kawalerki i wyciągam ok. 5.5% netto, ale zarządzam sam, więc nie płacę pośrednikom.
avatar
Leon_M
Joined:
22.06.2023
Posts: 712
18.10.2025 20:17
In reply to a previous post
A jak liczysz te 5.5%? Wliczasz w to swój czas poświęcony na szukanie najemców i naprawy usterek?
avatar
Alan_K
Joined:
31.01.2021
Posts: 2219
27.11.2025 23:31
Warto też patrzeć na potencjał wzrostu wartości danej dzielnicy, a nie tylko na samą stopę kapitalizacji. Czasem lepiej kupić taniej w rozwijającej się okolicy niż drogo w centrum.
avatar
Fari_P
Joined:
25.06.2025
Posts: 2174
04.12.2025 07:07
In reply to a previous post
Autorze, nie szukaj 7%, bo wpadniesz w pułapkę tzw. 'patomieszkań' w kiepskich lokalizacjach, gdzie najemcy zmieniają się co 3 miesiące. Spokojne 4-5% to bezpieczniejszy standard.
avatar
Marius_C
Joined:
15.05.2022
Posts: 879
29.01.2026 20:08
In reply to a previous post
Dokładnie, płynność najmu jest ważniejsza niż wyśrubowany procent na papierze. Puste mieszkanie to najgorszy koszt.
avatar
Lara_N
Joined:
06.03.2021
Posts: 1449
01.03.2026 23:10
In reply to a previous post
Dzięki za wszystkie odpowiedzi, dużo mi to rozjaśniło. Chyba muszę zweryfikować swoje oczekiwania co do stopy zwrotu.

Want to join the discussion?

Log in to your account to post a reply in this thread.